Alternative all'acquisto di un immobile: il Rent to buy e le novità dello "Sblocca Italia"

Esistono sul mercato diverse formule contrattuali che semplificano l’acquisto di un immobile in alternativa all’accensione di un mutuo (oggi è una chimera per molti Italiani vista la crisi e la stretta sui finanziamenti bancari): facciamo dunque chiarezza tra le diverse soluzioni che spesso – complice un sovrapporsi di inglesismi – tendono a confondersi l’un l’altra pur avendo caratteristiche contrattuali differenti.

1. Nel Rent to Buy il venditore affitta l’immobile all’acquirente e congela il prezzo fino a quando sarà in grado di accedere ad un finanziamento bancario. In pratica si resta affittuari finché non si riesce ad ottenere un mutuo per comprare l’immobile locato. La formula del Rent to Buy – diversamente dall’affitto con riscatto – non va quindi a sostituirsi al sistema bancario per finanziare l’acquisto di un immobile, ma aiuta il potenziale acquirente ad ottenere i requisiti per rientrare nei parametri che oggi vengono chiesti dalle Banche prima di concedere un mutuo. il Rent to Buy è caratterizzato da un’estrema flessibilità e dalla garanzia di adeguati paracadute e ammortizzatori:

• è basato su contratti regolamentati e trascritti dal Notaio, con garanzie a entrambe le parti;

• si può cedere a terzi per recuperare le somme accantonate.

 2. L’Affitto con riscatto è una particolare formula di acquisto che in tempo di crisi potrebbe rivelarsi una valida soluzione per portare a termine una compra-vendita. Si tratta di una vecchia forma contrattuale pensata per le fasce di reddito meno abbienti per incentivare la vendita di immobili prima casa (il c.d. Piano Casa Fanfani). L’Affitto con riscatto consente infatti di riscattare i canoni di locazione versati durante un certo periodo di tempo (equiparabile a quelli di ammortamento di un mutuo), dopo il quale la proprietà viene trasferita all’affittuario. In pratica, il venditore finanzia l’acquirente concedendogli di pagare a rate l’immobile Una soluzione che sembra rispondere all’attuale crisi del mercato immobiliare, affossato dall’IMU che ha ulteriormente aggravato uno stallo delle compra-vendite generato dalla crisi economica globale.

 Nel panorama contrattuale esiste tutta una serie di soluzioni intermedie tra Affitto con riscatto e Rent to Buy, anche se nessuna di queste tutela al 100% ambo le parti:

• contratto di vendita con patto di riservato dominio;
• preliminare di compravendita ad effetti anticipati;
• contratto di locazione con patto di futura vendita;
• contratto di locazione con opzione di acquisto.

Per le prime tre (le meno diffuse) i rischi sono legati ad una eccessiva rigidità esponendo l’acquirente a perdere quanto versato. L’ultima è ampiamente diffusa ma anch’essa nasconde insidie: l’acquirente deve porre particolare attenzione al modo in cui l’affitto pagato viene convertito in acconto sul prezzo di vendita, non ha tutele contro il fallimento dell’impresa che vende né contro eventuali pignoramenti, mentre il venditore non ha garanzia di un impegno all’acquisto. Bisogna infine ricordato che l’utilizzo di un contratto atipico, non previsto dal Codice Civile, espone sia al rischio di essere impugnato che di pesanti sanzioni fiscali.

 Con la pubblicazione in Gazzetta della Legge 11/11/2014, n. 164, G.U. 11/11/2014, n. 262 vengono disciplinati i contratti di godimento in funzione della successiva vendita, che definisce la particolare tipologia di contratti noti come  “Rent to buy”, viene specificata nei suoi elementi dal comma 1bis dell’art. 23 in sede di conversione del DL 133/2013, c.d. “salva Italia”.

All'art. 23 del D.L. 133/14 convertito in legge il 30 ottobre scorso è stato aggiunto il comma 1-bis che consente alle parti di definire la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito.

Il nuovo schema negoziale è caratterizzato da elementi tipici della locazione e della compravendita: il conduttore ottiene la disponibilità dell’immobile, paga il corrispettivo e si impegna, entro un determinato termine fissato liberamente dalle parti ad acquistare la proprietà dello stesso immobile defalcando dal corrispettivo di acquisto parte dei canoni già versati.

Il contratto è trascritto secondo la regola dettata dall’art. 2645bis c.c. per i preliminari sottoposti a condizione o che hanno ad oggetto edifici da costruire o in corso di costruzione e la trascrizione produce anche gli effetti della locazione ultranovennale, ed è opponibile ai terzi. Gli effetti della trascrizione si protraggono per tutta la durata del contratto e comunque per un perioro non superiore a dieci anni.

Nel caso in cui il concedente non trasferisca la proprietà alla scadenza del termine, il conduttore- acquirente potrà ottenere sentenza che tenga luogo del contratto non concluso (ex art. 2932 c.c.)

La fattispecie contrattuale trova la sua causa, la sua ragione di carattere socio economico, nella volontà del proprietario concedente di concedere il godimento di un immobile al fine di venderlo e nella corrispondente volontà del conduttore di ottenerne la disponibilità a fronte di un corrispettivo che, in parte, verrà considerato quale acconto sul prezzo di vendita. Il canone sarà necessariamente superiore a quello di mercato e la durata del contratto non potrà

Nella conversione in legge è previsto che le parti definiscano in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito. E’ data dunque ampia autonomia alla negoziazione: le parti devono stabilire fin dalla stipula del contratto la misura del canone e definire quale quota di questo è da imputarsi quale acconto, prezzo che, in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare l’immobile da parte del conduttore, dovrà essere allo stesso restituita.

La modifica trova la sua ragion d’essere nella necessità di evitare che si realizzi un ingiustificato arricchimento in capo al proprietario locatore concedente: infatti, poiché durante la fase preparatoria all’acquisto il futuro acquirente versa un importo mensile, ma solo una parte viene considerata come canone di locazione effettiva (e quindi a fondo perduto), mentre l’altra parte va a creare  un deposito in conto di futuro acquisto, nel caso in cui tale acquisto non avvenga, per ristabilire l’equilibrio il concedente dovrà restituire quanto ricevuto a tale titolo.

Diversamente accade in caso  di  risoluzione per inadempimento di una delle parti:  in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero di canoni stabilito dalle parti, non inferiore comunque ad un ventesimo del loro numero complessivo si verificherà l’inadempimento del conduttore e il concedente avrà diritto alla restituzione dell’immobile e trattenendo definitivamente,  a titolo di indennità, tutto quanto versatogli.

Qualora, invece, l’inadempimento fosse a carico del  concedente,  questi dovrà restituire la parte dei canoni imputati a corrispettivo di vendita, maggiorata degli interessi legali.

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Bibliografia:

Francesca Vinciarelli, Rent to buy e affitto:analisi comparata, http://www.pmi.it/impresa/normativa.html

Mariagrazia Monega, In Gazzetta lo Sblocca Italia: le novità del Rent to buy, http://www.quotidianogiuridico.it